Que faire lorsque deux lois et la jurisprudence ne sont pas respectés par les syndics, que les notaires couvrent ces agissements délictueux et que l'on est pressé de récupérer le fruit de la vente d'un appartement ? C'est la question que se posent les vendeurs d'appartement qui se voient facturer des frais de mutations par leur syndic.

En quoi consiste les frais de mutations illégaux et l'état daté du syndic Lamy

Si vous ne vendez jamais d'appartement, vous ne serez jamais confronté au problème.

Si vous envisagez de vendre, sachez que le jour de la vente de votre appartement, votre notaire vous indiquera que vous devrez vous acquitter d'une dernière formalité: les frais de mutation du syndic. Pratique très répandue et largement avalisée par les notaires d'apres les renseignements obtenus, elle consiste à surfacturer un acte tout simple (qui consiste à indiquer que le vendeur ne doit plus rien au syndic). Cet acte ne devrait pas couter plus de 50 à 100 euros car il est rapide à rédiger. Mais les syndics facture entre 200 et 800 euros cet acte car ils tentent (et parviennent presque toujours à le faire) de facturer la réponse au questionnaire adressé par le notaire en préparation de la vente. Or, la loi interdit de facturer la réponse à ce questionnaire.

Insatisfaits de la loi, les syndics continuent de facturer, en toute illégalité, le temps total au notaire et non seulement l'état daté.

Frais de mutations demandés par le syndic Lamy

C'est ainsi que le 6 septembre 2011, à l'issu de la vente formelle d'un appartement situé dans le Val de Marne, l'apprenti notaire Romain Levy de l'étude de Pascal Bonne annonce à sa cliente Christine R. enceinte de 6 mois, qu'il ne peut lui remettre le chèque du montant de la vente, (alors qu'il l'a déjà rédigé) au motif qu'il n'a pas déduit les frais de mutations facturés par le syndic dont dépend l'appartement qui vient d'être vendu.

Romain Levy fait alors signer sans donner aucune explication la reconnaissance de frais de mutation facturés par le syndic sans lui indiquer que ces frais sont facturés de façon illégale. Christine R., enceinte de 6 mois, signe en faisant confiance à l'apprenti notaire car elle a besoin urgent de récupérer l'argent issu de la vente afin de rembourser un crédit relais.

Romain Levy insiste sur le fait que cette signature est nécessaire afin qu'il puisse effectuer le virement correspondant au montant de la vente, le jour même car il ne peut lui remettre le chèque qu'il a déjà préparé.

Joint au téléphone par l'auteur de cet article, Romain Levy transmet des informations erronnées concernant la légalité des frais de mutation facturés. Il indique que c'est l'assemblée générale qui décide du montant des frais de mutation facturés à chaque copropriétaire. Contredit par l'auteur de cet article qui lui indique que la jurisprudence indique que l'assemblée générale n'a plus pouvoir depuis octobre 2005, pour gérer ce type d'affaires, il enjoint son interlocuteur à "voir cela" avec son supérieur, Pascal Bonne.

Joint au téléphone, Pascal Bonne, le notaire associé du cabinet dont dépend Romain Levy confirme l'information erronée, selon laquelle ce serait l'assemblée générale qui déciderait des tarifs des frais de mutation.

Or, une jurisprudence, datant du 11 octobre 2005 indique que l'assemblée générale ne peut prendre que des décisions concernant les relations de la copropriété avec le syndic et non du syndic avec un copropriétaire pris en particulier.

Pascal Bonne a déclaré être préoccupé par l'agressivité dont faisait preuve l'auteur de cet article énervé (énervement visiblement jugé illégitime par le dit notaire), qui ne s'est, en revanche, pas du tout ému du fait que le notaire stagiaire ait proposé de régler des frais illégaux à sa cliente. Pascal Bonne a indiqué que si l'énervement de son interlocuteur ne et qu'il ne lui semblait pas judicieux d'aller en cassation pour récupérer 300 euros.

La responsabilité d'un notaire autour des frais de mutation

Soit les deux notaires n'ont pas connaissance de cette jurisprudence et leur manque de curiosité lors que nous leur avons appris cette jurisprudence pose question, soit les deux notaires ont connaissance de cette jurisprudence et cela pose d'autres types de questions si l'on s'en réfère à la présentation du rôle du notaire sur le site www.notaires.fr

"Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales…Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ".

Dans notre cas, soient les deux notaires méconnaissent la loi, soient ils ne sentent pas concernés dans un certain nombre de cas où elle est enfreinte.

Dans les deux cas, le fait qu'ils avalisent des factures délictueuses et transmettent de fausses informations sur le pouvoir des assemblées de copropriétaires ou des syndics posent problèmes.

Le syndic Lamy facture les frais de mutation en toute illégalité

C'est le syndic Lamy qui est à l'origine des faits délictueux énoncés dans cet article.

La facture qu'il a établie est assimillable à une fausse facture dans la mesure où ce qui est facturé ne correspond pas à ce qu'autorise la loi:

• la loi ENL de 2006 et la loi 2010-788 du 12 juillet 2010 qui ont modifié l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, indiqué que les syndic ne peuvent facturer que l'état daté, c'est à dire confirmer qu'aucune dette n'existe vis à vis du syndic à la date de la vente,
• la facturation de tout autre frais de mutation est interdite par la loi
• les syndics ont tenté de contourner la loi en surfacturant l'état daté (qui ne prend que quelques dizaines de minutes à établir) et tenté d'utiliser l'assemblée générale des co propriétaire pour accepter des tarifs prohibitifs concernant cet "état daté", mais l'arrêt de la cours de cassation du 11 octobre 2005 indique que le contrat de syndic et les décisions d'assemblée générale ne sauraient gérer les relations entre un coproprietaire et le syndic. Autrement dit, l'assemblée générale ne peut négocier les tarifs d'une prestation demandée par un co propriétaire à titre privé au syndic.

Comme les vendeurs ignorent la loi, les syndics facturent de façon illégale des frais de mutation en espérant qu'ils passeront inaperçus: ces quelques centaines d'euros représentent moins de 0,01% du montant total de la transaction. Comme le dit le notaire "vous voulez aller en cassation pour obtenir le remboursement de 300 euros".

Il n'est plus obligatoire d'aller en cassation pour dénoncer de mauvaises pratiques.

Nous avons contacté le syndic LAMY, le syndic de l'immeuble de la vendeuse de l'appartement qui nous a indiqué que le tarif facturé avait été accepté par l'assemblée générale. Cela nous a confirmé que le syndic n'était pas en confirmité avec la loi.

Nous avons cherché à joindre Madame Avino, responsable du service des mutations pour lui demander des précisions sur le montant des frais de mutations et qu'elle nous indique si elle souhaite se mettre en conformité avec la loi, en cessant de faire fixer le montant des frais de mutation par l'assemblée générale, attendu que la jurisprudence indique que l'assemblée générale n'en a pas le pouvoir.

Un long fil de discussion de comment ca marche concernant les différents Syndic Lamy de région parisienne font état d'insatisfaction de la part de certaines copropriété clientes de Lamy. Il est difficile d'en tirer des conclusions définitives sur les pratiques car les avis exprimés sur internet ne sont pas nécessairement représentatifs.

C'est pourquoi nous attendons la réponse de Madame Avino à nos demandes avant de tirer des conclusions sur le syndic Lamy.

Nous souhaitons avoir des réponses aux questions suivantes

•  La négociation des frais de mutations entre le syndic et l'assemblée des copropriétaires est-elle un relicat du passé ou bien le syndic Lamy ignore-t-il volontairement la jurisprudence qui indique clairement que l'assemblée des copropriétaires n'a pas pouvoir selon le code civil pour contracter au nom d'un coproprietaire ? Le Syndic Lamy a-t-il oublié de négocier le tarif de cette prestation avec le copropriétaire ou bien joue-t-il sur l'ignorance de la loi du côté des copropriétaires vendeurs ?
  

•  Comment le montant demandé peut-il être jusitifié par le travail réellement réalisé autour de l'état daté ?
  

Nous mettons à jour cet article dès que le syndic nous aura transmis une réponse, à travers Madame Avino.